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BUYER’S GUIDE

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국내 구매자

주택 구매는 인생의 중요한 이정표이며, 설레는 경험이기도 합니다. 신뢰할 수 있는 부동산 전문가와 탄탄한 지원팀과 함께라면, 구매자는 보다 현명하고 신중한 결정을 내릴 수 있습니다. 에이전트는 예산 계획부터 클로징, 이사까지의 모든 과정을 단계별로 안내하며 전문적인 조언을 제공합니다.

해외 구매자

한국이나 중국을 포함한 비(非)미국 거주자도 미국 내 부동산을 구매할 수 있습니다. 구매 계약서와 에스크로 입금 증빙은 일반적으로 해외 송금 시 필요한 서류이며, 구체적인 절차는 지역이나 은행에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 조건과 절차는 반드시 해당 은행에 사전 문의하시기 바랍니다.

부동산 구매 절차

1. 오퍼 및 계약 (Offer and Contract)

  1. 오퍼에는 반드시 13페이지 분량의 표준 부동산 매매 계약서와 자금 증빙서류 또는 모기지 사전 승인서가 포함되어야 하며, 판매자에게 전달되어야 공식적인 오퍼로 간주됩니다.
  2. 오퍼는 매수자가 해당 부동산을 구매하겠다는 의사를 명확히 밝히는 제안입니다.
  3. 오퍼에는 구매 제안 금액, 지불 방식(현금 또는 모기지), 클로징 날짜, 기타 구매 조건 등이 명시됩니다.
  4. 판매자는 오퍼를 받은 후 1~3일 이내에 다음 중 하나를 결정합니다:
    • 수락 (Accept): 매수자의 오퍼와 조건을 그대로 수락
    • 거절 (Deny): 일반적으로 오퍼 금액이 너무 낮을 경우 거절
    • 카운터오퍼 (Counter Offer): 새로운 가격이나 조건을 제시하며, 이 경우 매수자는 수락, 거절, 또는 재제안을 선택해야 함
    • 최고가 요청 (Highest and Best): 여러 오퍼가 있을 경우, 판매자가 모든 매수자에게 가장 높은 금액의 최종 오퍼를 제출하라고 요청하고, 그 중 최고가를 선택함. 이 경우 카운터오퍼는 일반적으로 허용되지 않음

2. 변호사 검토 (Attorney Review)

  1. 판매자가 계약서에 서명하고 매수자에게 전달하는 순간, 계약이 성립되며, 자동으로 변호사 검토 단계로 진입합니다.
  2. 양측 변호사가 계약서의 모든 법적 사항을 검토하고, 클로징까지 당사자 간 중재 역할을 수행합니다.
  3. 변호사 검토 단계는 일반적으로 3~5일 소요됩니다.
  4. 계약 관련 사항은 매수자가 변호사와 직접 소통하게 됩니다.

3. 계약금 (Down Payment)

  1. 모기지를 이용한 매매의 경우, 계약금은 보통 총 매매가의 20% 입니다. 단, 특별한 경우에는 5%~15% 까지도 가능할 수 있습니다.
  2. FHA 모기지의 경우 계약금은 3.5%부터 시작되며, 단, 콘도는 반드시 FHA 승인을 받은 단지여야 합니다.
  3. 계약금은 2회에 걸쳐 분할 납부합니다. 첫 번째는 변호사 검토 후 10일 이내, 두 번째는 클로징 시점에 납부합니다.
  4. 총 계약금이 20% 미만일 경우, 첫 번째 납부는 계약금의 50%, 나머지는 클로징 시점에 지급됩니다.
  5. 계약금은 매수자 측 변호사를 통해 판매자 변호사의 에스크로 계좌로 이체됩니다.
  6. 주의: 에스크로 송금 사기를 반드시 경계해야 하며, 계좌 송금 전 반드시 매수자 변호사와 상의해야 합니다.

4. 주택 점검 (Home Inspection)

  1. 변호사 검토 완료 후 10일 이내에 주택 점검이 이루어집니다.
  2. 점검 결과 문제가 발견될 경우, 매수자는 수리 요청 또는 가격 크레딧 협상을 진행할 수 있습니다.
  3. 일반적인 마모나 노후는 협상 대상에 포함되지 않습니다.
  4. 기본 점검 항목에는 주택 구조, 라돈, 흰개미 검사가 포함됩니다.
  5. 추가 점검(필요 시)은 유류탱크, 납성분 페인트, 하수관, 정화조 시스템 등을 포함합니다.
  6. 필요 시, 유류탱크가 타운홀에 등록되어 있는지 여부도 점검을 통해 확인됩니다.

5. 모기지 진행 (Mortgage Process)

  1. 변호사 검토가 완료되면, 매수자는 모든 모기지 관련 서류를 모기지 회사에 제출합니다.
  2. 모기지 회사는 제3자를 통해 감정평가(Appraisal)를 진행합니다.
  3. 감정가가 계약가와 일치하고 모기지 신청이 승인되면, 모기지 커밋먼트 레터(Mortgage Commitment Letter)가 발급됩니다.
  4. 모기지 회사는 경우에 따라 경계 측량(Survey)을 요구할 수 있으며, 이 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
  5. 클로징 30일 전까지 모기지 금리를 고정(Lock-in)할 수 있습니다.

6. 소유권 검색 (Title Search)

  1. 소유권 검색(title search)은 성공적인 부동산 거래를 위해 모든 조건이 충족되었는지를 확인하는 조사 절차입니다. 확인 항목에는 소유권, 유치권, 세금 체납, 제한 사항, 압류 이력, 책임, 인허가 미완료, 권리 제한 등이 포함됩니다.
  2. 모기지 커밋먼트 레터를 받은 후, 매수자의 변호사가 타이틀 회사에 소유권 검색을 요청합니다.
  3. 소유권에 문제가 있을 경우, 판매자가 문제를 해결해야 하며, 매수자는 클로징 전까지 '클린 타이틀(clean title)'을 받아야 합니다
  4. 타이틀 보험(title insurance)은 소유권에 관한 법적 문제가 발생했을 때 보호해주는 보험입니다. 선택 사항이지만 대부분의 모기지 회사는 필수로 요구하며, 보험료는 주정부에서 정한 기준에 따릅니다.
  5. 소유권 검색이 성공적으로 완료되면, 타이틀 회사가 “Clear to Close”를 발급합니다. 이는 거래가 클로징 단계로 넘어갈 수 있음을 의미하는 최종 승인 단계입니다.

7. 점유 증명서 (Certificate of Occupancy, CO 또는 CCO)

  1. CO는 신축 건물에 해당하며, CCO는 기존 주택의 소유권 변경에 해당합니다.
  2. 뉴저지에서는 부동산 구매 시 해당 건물에 대해 타운에 등록하고 안전 점검을 받아야 합니다.
  3. 안전 점검 항목은 타운마다 다를 수 있지만, 일반적으로 다음을 포함합니다: 10년형 일체형 배터리 연기 및 일산화탄소 감지기, 소화기, 그리고 기타 안전 조건. 콘도의 경우 각 유닛의 출입문이 자동으로 닫혀야 함
  4. 클로징 전에 반드시 타운으로부터 점유 증명서(Certificate of Occupancy)를 발급받아야 합니다.
  5. 일반적으로 판매자가 점유 증명서를 발급받을 책임이 있지만, 은행 소유 주택이나 숏세일과 같은 특별한 경우에는 매수자가 직접 발급받아야 하는 경우도 있습니다.

8. 클로징 디스크로저 (Closing Disclosure, CD, ALTA)

  1. 클로징 전에 매수자는 모기지 회사 또는 타이틀 회사로부터 클로징 디스크로저(Closing Disclosure)를 받고 이를 검토합니다.
  2. 클로징 디스크로저를 확인한 후, 잔여 계약금 및 기타 남은 비용 전액을 타이틀 회사의 에스크로 계좌로 송금해야 합니다.
  3. 주의: 에스크로 송금 사기를 반드시 경계해야 하며, 계좌 송금 전 반드시 매수자 변호사와 상의해야 합니다.

9. 최종 점검 (Final Walk Through)

  1. 클로징 직전, 매수자는 부동산을 마지막으로 점검합니다.
  2. 목적은 점검 이후부터 클로징까지 사이에 발생한 변경 사항이 있는지 확인하는 것입니다.

10. 클로징 (Closing)

  1. 클로징은 매수자와 판매자뿐 아니라 양측 변호사, 부동산 중개인, 타이틀 회사가 함께 모여 거래를 최종 확정하는 단계입니다.
  2. 일반적으로 매수자 변호사 사무실에서 타이틀 회사가 중재자 역할을 하며 진행됩니다.
  3. 매수자는 보통 약 30분 일찍 도착하여 약 100페이지 분량의 모기지 서류에 서명합니다.
  4. 판매자는 집 열쇠, 차고 리모컨, 자물쇠, 비밀번호 등 필요한 모든 항목을 매수자에게 전달합니다.
  5. 계약 체결부터 클로징까지 전체 과정은 보통 약 2개월 소요됩니다.

구매자 클로징 비용

뉴저지에서 부동산을 구매할 때 발생하는 추가 비용